Mietrecht - Alle rechtlichen Infos zur Mietzinsreduktion.

Hier erfahren Sie alles, was Sie zur Mietzinsherabsetzung wissen müssen

Gründe für die Mietzinsreduktion
Der Mieter kann eine Senkung respektive eine Reduktion des Mietzinses verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen des Mietzinses geändert haben (insbesondere bei einer Senkung des Hypothekarzinssatzes) oder wenn das Mietobjekt mangelhaft ist.
Senkung des Hypothekarzinssatzes/Referenzzinssatzes
Der Mietzins kann vom Vermieter nicht gänzlich frei bestimmt werden. Ein Kriterium für die Höhe des Mietzinses stellt der sogenannte Referenzzinssatz dar. Dieser stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken.

Ab einer Senkung des Referenzzinssatzes um 1/4, also 0.25 %, hat der Mieter einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses. Der Vermieter kann dem Herabsetzungsbegehren keine absolute oder relative Anpassungsgründe entgegenhalten.

Der Referenzzinssatz steht seit dem 1. Juni 2015 auf einem Rekordtief von 1,75%. Viele Mieter hätten grundsätzlich Anrecht auf eine Mietzinsreduktion, sofern eine solche noch nicht erfolgt ist.
Vorgehen bei einer Mietzinsherabsetzung bei gesunkenem Referenzzinssatz
1. Der Mieter hat schriftlich dem Vermieter ein Herabsetzungsbegehren zu stellen:
- Verwenden Sie hierfür unsere von Anwälten entwickelte Vorlage
- Bezifferung des Herabsetzungsanspruch (in Franken oder Prozent)
- Hinweis auf 30-tägige Frist zur Stellungnahme
- Versand mit eingeschriebenem Brief (aus Beweisgründen)

2. Der Vermieter hat innert 30 Tagen ab Erhalt des Schreibens Stellung zu nehmen.

3. Lehnt der Vermieter das Begehren ab, oder nimmt keine Stellung dazu, hat der Mieter innert 30 Tagen ab Ablauf der ersten 30-tägigen Frist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Herabsetzungsgesuch einzureichen. Das Herabsetzungsgesuch kann direkt bei der Schlichtungsbehörde erhoben werden, wenn gleichzeitig eine Mietzinserhöhung angefochten wird (OR 270a Abs. 3).
Mangelhaftes Mietobjekt
Einen Mangel an der Mietsache liegt vor, wenn der Ist-Zustand der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand der Mietsache abweicht. Das heisst, es fehlt die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch, respektive diese ist beeinträchtigt oder es fehlt eine zugesicherte Eigenschaft.

Kleinere Mängel an Mietsache sind Teil des sogenannten kleinen Unterhalts. Sie müssen vom Mieter behoben werden. Kleine Mängel sind beispielsweise kleine Reinigungen und Ausbesserungen, für welche man kein besonderes Fachwissen benötigt. Die Mängelbehebung darf maximal CHF 200.- kosten.

Hingegen müssen mittlere und schwere Mietmängel durch den Vermieter behoben werden. Der Mieter hat den Mangel dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen.
Beispiele gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts für einen mittleren oder schweren Mietmangel sind:
- Zu tiefe Temperaturen im Winter: Der Mietzins konnte um 20% gesenkt werden.
- Die Wohnung ist infolge Brand unbenutzbar: Der Mietzins konnte um 100% gesenkt werden.
- Verschmutzter Innenhof, Eingang und Parkgarage bei Geschäftsräumen: Der Mietzins konnte um 15% gesenkt werden.
- Terrasse kann infolge Rauchimmissionen nur beschränkt benutzt werden: Der Mietzins konnte um 5% gesenkt werden.
- Fassadenrenovation und Lifteinbau bei Wohnliegenschaft: Der Mietzins konnte um 10% gesenkt werden.
- Umbauarbeiten in oberer Wohnung: Der Mietzins konnte um 25% gesenkt werden.
- Grossbaustelle ca. 50 Meter von Wohnliegenschaft entfernt, lange Bauzeit: Der Mietzins konnte um 16% gesenkt werden.
- Sehr naher Neubau auf Nachbargrundstück: Der Mietzins konnte um 10% gesenkt werden.
- Lärmimmissionen von Bar im gleichen Haus stören Wohnungsmieter: Der Mietzins konnte um 15% gesenkt werden.
- Heizungslärm im Schlafzimmer: Der Mietzins konnte um 15% gesenkt werden.

Eine Mietzinsherabsetzung bei einem mangelhaften Mietobjekt setzt voraus, dass der Mieter denn Mangel nicht verursacht hat.
Vorgehen bei mangelhaftem Mietobjekt
1. Der Mieter hat den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen:
- unverzüglich
- genaue Umschreibung des Mangels
- angemessene Fristsetzung zur Behebung des Mangels (5-20 Tage je nach Art des Mangels)
- wir empfehlen eine schriftliche Kontaktaufnahme via eingeschriebenem Brief (aus Beweisgründen)

2. Der Vermieter hat den Mangel innert angemessener Frist zu beheben.

3. Behebt der Vermieter den Mangel nicht innert angemessener Frist so kann der Mieter eine Herabsetzungserklärung bis spätestens zur Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter abgeben:
- Bezifferung des Anspruches in zeitlicher und sachlicher Hinsicht
- wir empfehlen eine schriftliche Kontaktaufnahme via eingeschriebenem Brief (aus Beweisgründen)

4. Mietzinsherabsetzung bis zur Mangelbeseitigung respektive Beendigung des Mietverhältnisses.